卖二手房要交多少税费？一篇指南全知晓

在房地产交易市场中，二手房买卖是常见的交易行为，对于卖家而言，了解卖二手房需要缴纳多少税费至关重要，这直接关系到交易成本和最终的收益，本文将详细为大家介绍卖二手房涉及的各类税费,帮助大家清晰掌握相关知识。

增值税

增值税是二手房交易中可能涉及的一项重要税费，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里的 2 年时间计算,通常是从取得房屋产权证书或者契税完税证明上注明的时间开始算起。

李先生在 2022 年 1 月购买了一套住房，2023 年 10 月打算出售，由于购买时间不足 2 年，如果该住房售价为 200 万元，那么需要缴纳的增值税为$200\div(1 + 5\%)\times5\% \approx 9.52$万元，但如果李先生是在 2021 年 1 月购买的住房，到 2023 年 10 月出售时，购买时间已满 2 年,就可以免征增值税。

上述政策适用于北上广深之外的地区，在北上广深，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的,免征增值税。

个人所得税

个人所得税也是卖二手房时需要考虑的税费之一,其征收方式主要有两种。

一种是查验征收，即纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）×20%，这里的房屋原值是指购买该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

张女士出售一套住房，转让收入为 300 万元，房屋原值为 200 万元，转让过程中缴纳的税金为 10 万元，合理费用为 20 万元，那么她应缴纳的个人所得税为$(300 - 200 - 10 - 20)\times20\% = 14$万元。

另一种是核定征收，即纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税应纳税额 = 住房转让收入×1%，王先生出售一套住房，转让收入为 150 万元，但无法提供房屋原值等费用发票，那么他应缴纳的个人所得税为$150\times1\% = 1.5$万元。

个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税,这一政策为很多长期居住并出售唯一住房的家庭提供了很大的税收优惠。

土地增值税

土地增值税在一般的个人二手房交易中，对个人销售住房暂免征收，但如果是非住宅类房产，如商铺、写字楼等,就需要缴纳土地增值税。

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

计算土地增值税时，首先要确定增值额，增值额 = 转让房地产取得的收入 - 扣除项目金额，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。

某企业出售一处商业房产，转让收入为 500 万元，扣除项目金额为 300 万元，增值额为$500 - 300 = 200$万元，增值率为$200\div300\times100\% \approx 66.7\%$，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，即$300\times50\% = 150$万元，这部分应纳税额为$150\times30\% = 45$万元；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，即$200 - 150 = 50$万元，这部分应纳税额为$50\times40\% = 20$万元，该企业应缴纳的土地增值税为$45 + 20 = 65$万元。

印花税

印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在二手房交易中，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但如果是非住宅类房产交易，买卖双方需要按照产权转移书据所载金额的 0.05%缴纳印花税。

某公司出售一处写字楼，转让金额为 800 万元，那么买卖双方各需缴纳的印花税为$800\times0.05\% = 0.4$万元。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

这三项税费通常是在缴纳增值税的基础上进行征收的，城市维护建设税根据纳税人所在地不同，税率分为 7%（市区）、5%（县城、镇）和 1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加率为 3%；地方教育附加率一般为 2%。

在市区的李先生出售一套购买不足 2 年的住房，缴纳增值税 9.52 万元，那么他需要缴纳的城市维护建设税为$9.52\times7\% \approx 0.67$万元，教育费附加为$9.52\times3\% \approx 0.29$万元，地方教育附加为$9.52\times2\% \approx 0.19$万元。

卖二手房涉及的税费种类较多，不同的情况缴纳的税费也有所不同，卖家在进行二手房交易前，一定要详细了解相关税费政策，准确计算税费成本，以便在交易中做出合理的决策，买家也应该了解这些税费情况，避免在交易过程中出现不必要的纠纷，希望本文能为想要买卖二手房的朋友们提供一些有价值的参考。