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在二手房交易的复杂市场中,面积计算方式是买卖双方都极为关注的核心问题，它不仅直接关系到房屋的定价，更影响着交易的公平性和双方的切身利益，卖二手房到底是按什么面积算呢？我们就深入探究这个关键问题。
我们需要了解二手房交易中涉及的几种常见面积概念。
建筑面积是最常被提及的面积概念,它指的是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积之和，包括使用面积、辅助面积和结构面积，使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和；辅助面积是指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动所占的净面积，如楼梯、走道、厕所、厨房等；结构面积则是指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占的面积，在二手房交易中，房产证上标注的通常就是建筑面积，很多时候，卖家会按照建筑面积来计算房屋价格，这是因为建筑面积是一个相对全面且被广泛认可的面积指标，它涵盖了房屋的整体空间范围，一套位于市中心的两居室二手房，房产证上标注的建筑面积为 80 平方米，卖家可能就会以每平方米一定的价格，根据这 80 平方米来确定房屋的总价。
套内建筑面积也是一个重要的参考指标,套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成，套内使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积之内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积，套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积，阳台建筑面积则根据其封闭情况有所不同，全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积，有些买家更关注套内建筑面积，因为这才是他们实际能够使用的空间大小，一套建筑面积为 100 平方米的房子，套内建筑面积可能只有 85 平方米左右，买家会觉得按照套内建筑面积来衡量房屋价值更为合理。
除了上述两种面积,还有公摊面积，公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，公摊面积的存在使得建筑面积和套内建筑面积之间产生了差异，不同的建筑类型，公摊面积的比例也有所不同，多层住宅的公摊面积相对较小，可能在 10% - 15% 左右；而高层住宅由于有电梯等设备，公摊面积比例可能会达到 20% - 30% 甚至更高，在二手房交易中，如果卖家按照建筑面积计算价格，而买家对房屋的实际使用面积更为在意，那么公摊面积的大小就会成为双方协商价格的一个重要因素。
在实际的二手房交易中,面积计算方式并没有绝对的标准，通常会根据市场习惯、房屋类型以及买卖双方的协商来确定，在一些地区，按照建筑面积计算价格是普遍的做法；而在另一些地区，可能会更多地参考套内建筑面积，对于卖家来说，了解不同面积计算方式的特点和市场接受程度，可以更合理地定价，提高房屋的竞争力，如果房屋的公摊面积较大，而周边市场上买家更看重套内建筑面积，卖家可以适当调整价格策略，突出房屋套内使用空间的优势，对于买家来说，清楚各种面积的含义和计算方法，能够更好地评估房屋的价值，避免在交易中受到不合理的价格影响，在签订购房合同前，一定要仔细查看合同中关于面积的条款，明确是按照哪种面积计算价格，以及面积误差的处理方式。
卖二手房按什么面积算这个问题并没有一个简单的答案,无论是卖家还是买家，都需要对建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等概念有清晰的认识，结合市场实际情况和自身需求，在交易中做出明智的决策，以确保交易的公平、公正和顺利进行。
