卖二手房所得税计算方法大揭秘，你知道吗？

仪征房地产网 2025-06-25 192

在二手房交易的复杂市场中，卖二手房所得税的计算是众多卖家和买家都极为关注的问题，它不仅关系到卖家的实际收益，也会对买家的购房成本产生间接影响，准确了解卖二手房所得税的计算方法，能让交易双方在买卖过程中做到心中有数，避免不必要的经济损失和纠纷，卖二手房所得税究竟是怎么算的呢？下面就为大家详细介绍。

基本概念

卖二手房所得税，通常指的是个人所得税，是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税，在二手房交易中，当卖家转让自有住房取得所得时,就需要按照规定缴纳个人所得税。

计算方式

查验征收

若能提供房屋原值凭证、合理费用凭证等，适用查验征收方式，计算公式为：应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%。

转让收入：指的是纳税人转让房屋所取得的全部价款及有关经济利益，一般以实际成交价格为准，但如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,税务机关有权核定其转让收入。
房屋原值：根据房屋的不同来源有不同的确定方式，商品房的房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；自建住房的房屋原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
转让住房过程中缴纳的税金：是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
有关合理费用：包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，住房装修费用有一定的扣除标准，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的 15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的 10%。

核定征收

若纳税人不能提供房屋原值凭证，或不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可实行核定征收，计算公式为：应纳税额 = 住房转让收入 × 核定征收率，各地的核定征收率有所不同，一般在 1% - 3%之间。

免税情况

并非所有的二手房交易都需要缴纳个人所得税，存在一些免税情况，根据相关政策规定，个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，这里的“自用 5 年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达 5 年以上；“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

案例分析

为了让大家更直观地理解卖二手房所得税的计算方法，下面举个例子，李先生于 2015 年购买了一套商品房，当时的购置价格为 80 万元，缴纳契税等相关税费 3 万元，现在他打算以 120 万元的价格出售该房屋，在转让过程中缴纳营业税、城市维护建设税等税金共计 6 万元，支付住房装修费用 8 万元（有合法凭证）。

采用查验征收方式：
- 房屋原值 = 80 + 3 = 83（万元）
- 转让住房过程中缴纳的税金 = 6 万元
- 有关合理费用（住房装修费用），由于该房屋为商品房，最高扣除限额为房屋原值的 10%，即 83 × 10% = 8.3 万元，李先生实际支付 8 万元,可全额扣除。
- 应纳税额 =（120 - 83 - 6 - 8）× 20% = 3.4（万元）
若李先生不能提供房屋原值凭证，当地核定征收率为 1%：
应纳税额 = 120 × 1% = 1.2（万元）

注意事项

在计算和缴纳卖二手房所得税时，还有一些注意事项需要大家了解，交易双方应确保提供的各项凭证真实、合法、有效，否则可能会面临税务风险，不同地区的税收政策可能会有所差异，在进行二手房交易前，建议咨询当地的税务部门或专业的房产中介，以获取准确的信息，在签订二手房买卖合同时，应明确约定所得税的承担方,避免日后产生纠纷。

卖二手房所得税计算方法大揭秘，你知道吗？