卖二手房过户费怎么算？计算公式大揭秘！

在二手房交易的复杂流程中，过户费的计算是让许多买卖双方都头疼不已的问题，准确了解卖二手房过户费的计算公式，不仅能让交易双方在经济上做到心中有数，还能避免因费用计算不清而产生的纠纷，本文将为你详细解读卖二手房过户费的各项组成及计算公式,为你的二手房交易保驾护航。

过户费的构成

卖二手房的过户费主要由契税、个人所得税、增值税、印花税、土地增值税、登记费等多个部分组成,每一项费用都有其特定的计算方式和征收标准。

契税

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，在二手房交易中,契税由买方缴纳。

• 计算公式：应纳税额 = 计税依据 × 税率
• 征收标准：
  • 对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。
  • 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。
  • 对个人购买第三套及以上住房，不论面积大小，均按 3% - 5%的税率征收契税，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

个人所得税

个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税，在二手房交易中,个人所得税由卖方缴纳。

• 计算公式：
  • 若能提供房屋原值凭证：应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%
  • 若不能提供房屋原值凭证：应纳税额 = 住房转让收入 × 1%
• 征收标准：
  • 对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
  • 除上述情况外,卖方需要缴纳个人所得税。

增值税

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，在二手房交易中,增值税由卖方缴纳。

• 计算公式：
  • 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；应纳税额 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 5%）× 5%
  • 个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
  • 个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；应纳税额 =（全部价款和价外费用 - 购买住房价款）÷（1 + 5%）× 5%
  • 个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税，上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

印花税

印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在二手房交易中，印花税由买卖双方各缴纳 0.05%。

• 计算公式：应纳税额 = 计税金额 × 0.05%
• 征收标准：从 2008 年 11 月 1 日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，在二手房交易中,土地增值税主要针对非住宅类房产。

• 计算公式：土地增值税应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数
• 征收标准：
  • 对个人销售住房暂免征收土地增值税。
  • 对于非住宅类房产，按照四级超率累进税率征收，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

登记费

登记费是指房屋登记机构依法对房屋权利进行登记，并核发房屋权属证书时,向申请人收取的费用。

• 计算公式：住宅类房屋登记费为每件 80 元；非住宅类房屋登记费为每件 550 元。
• 征收标准：一般由买方缴纳。

案例分析

为了让大家更直观地了解卖二手房过户费的计算方法,下面我们通过一个具体案例进行分析。

假设李先生在广州市有一套面积为 120 平方米的普通住房，购买价格为 200 万元，现以 300 万元的价格出售给张女士，该住房李先生已购买 3 年，且是其家庭唯一生活用房,张女士是首次购房。

• 契税：张女士购买的住房面积为 120 平方米，且是家庭唯一住房，适用 1.5%的税率，应纳税额 = 3000000 × 1.5% = 45000 元。
• 个人所得税：李先生转让的住房是自用 5 年以上、家庭唯一生活用房,免征个人所得税。
• 增值税：李先生的住房购买已超过 2 年，且是普通住房,免征增值税。
• 印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
• 土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
• 登记费：住宅类房屋登记费为每件 80 元,由张女士缴纳。

在本次二手房交易中，张女士需要缴纳契税 45000 元和登记费 80 元，共计 45080 元；李先生无需缴纳过户费。

注意事项

• 政策差异：不同地区的二手房过户费政策可能存在差异，具体的征收标准和计算公式应以当地政策为准，在进行二手房交易前，建议买卖双方咨询当地的房地产管理部门或税务部门,了解相关政策。
• 费用承担：在二手房交易中，过户费的承担方式可以由买卖双方协商确定，一般情况下，契税由买方承担，个人所得税、增值税等由卖方承担，但也有部分交易中卖方会将这些费用转嫁给买方，在签订购房合同前，双方应明确各项费用的承担方,避免日后产生纠纷。
• 凭证保存：买卖双方在交易过程中应妥善保存相关的凭证，如购房发票、契税完税证明、房屋原值凭证等,这些凭证在计算过户费时可能会用到。

卖二手房过户费的计算涉及多个方面，需要买卖双方仔细了解相关政策和计算公式，通过本文的介绍，相信你对卖二手房过户费的计算有了更清晰的认识，在进行二手房交易时，建议你提前做好准备，咨询专业人士，确保交易的顺利进行，希望每一位购房者和卖房者都能在二手房交易中少走弯路，实现自己的房产梦想。