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在二手房交易的复杂市场中,订金问题常常让购房者头疼不已，很多人在交了订金后，由于各种原因想要要回订金，却不知道该如何操作，买二手房到底能不能要回订金？又该通过什么合法途径要回呢？本文将为你详细解答这些问题，为你提供一份实用的指南。
订金与定金的区别
在探讨能否要回订金之前,我们首先要明确订金和定金的区别，这两个词虽然读音相同，但在法律上却有着截然不同的含义。
定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，根据《民法典》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
而订金并非一个规范的法律概念,它实际上具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质，如果购房者交付的是订金，在交易未能达成时，订金一般是可以退还的。
可以要回订金的常见情形
- 卖方违约 如果在二手房交易过程中，卖方出现违约行为，比如卖方隐瞒房屋的重大瑕疵，如房屋存在严重的质量问题、房屋产权存在纠纷等，导致交易无法继续进行，购房者有权要求卖方退还订金，李先生看中了一套二手房并交付了订金，在后续的房屋查验中发现房屋存在严重的漏水问题，而卖方在交易前并未如实告知，这种情况下，李先生就可以要求卖方退还订金。
- 不可抗力因素 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、政府政策调整等，如果因为不可抗力因素导致二手房交易无法完成，购房者可以要求退还订金，在签订购房合同后，政府出台了新的限购政策，导致购房者失去购房资格，这种情况下，购房者可以要求卖方退还订金。
- 合同条款未达成一致 在签订二手房购房合同的过程中，如果买卖双方就合同的某些重要条款无法达成一致，导致合同无法签订，购房者也可以要求退还订金，双方在合同中对于房屋的交付时间、付款方式等条款存在分歧，经过多次协商仍无法达成一致，购房者可以要求退还订金。
要回订金的具体步骤
- 收集证据 购房者在发现可能需要要回订金的情况后，要及时收集相关证据，这些证据包括购房订金收据、与卖方的沟通记录（如微信聊天记录、电话录音等）、房屋的相关证明文件等，这些证据将有助于证明购房者的主张，增加要回订金的成功率。
- 与卖方协商 在收集好证据后，购房者可以首先尝试与卖方进行协商，说明要求退还订金的原因，并提供相关的证据，在协商过程中，购房者要保持冷静和理智，以和平的方式解决问题，如果卖方同意退还订金，双方可以签订一份书面的协议，明确退还订金的时间和方式。
- 寻求第三方调解 如果与卖方协商无果，购房者可以寻求第三方的调解，如房地产中介机构、消费者协会等，房地产中介机构作为交易的中间方，有责任协助买卖双方解决纠纷，消费者协会也可以为购房者提供调解服务，帮助购房者维护自己的合法权益。
- 法律途径 如果通过协商和调解都无法解决问题，购房者可以考虑通过法律途径来要回订金，购房者可以向法院提起诉讼，要求卖方退还订金，在诉讼过程中，购房者要提供充分的证据来支持自己的主张，需要注意的是，法律诉讼的过程可能会比较漫长和复杂，购房者需要做好充分的准备。
避免订金纠纷的建议
- 签订书面协议 在交付订金时，购房者一定要与卖方签订书面的协议，明确订金的金额、用途、退还条件等重要内容，书面协议可以避免双方在后续的交易过程中产生不必要的纠纷。
- 仔细审查合同条款 在签订购房合同前，购房者要仔细审查合同的条款，确保合同条款符合自己的意愿和利益，对于合同中不明确或不合理的条款，要及时与卖方协商修改。
- 选择正规的中介机构 如果通过中介机构进行二手房交易，购房者要选择正规、信誉良好的中介机构，正规的中介机构会对房屋的产权情况、房屋质量等进行严格的审查，同时也会为买卖双方提供专业的服务和指导，减少交易风险。
买二手房在符合一定条件的情况下是可以要回订金的,购房者在二手房交易过程中要了解自己的权利和义务，遇到问题时要及时采取有效的措施，维护自己的合法权益，购房者在交易前要做好充分的准备工作，仔细审查房屋的相关情况，签订详细的合同，避免不必要的纠纷，希望本文的内容能够为想要购买二手房的人提供一些帮助，让大家在二手房交易过程中更加顺利。
