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在二手房市场中,不少购房者会遇到看中的房子正处于出租状态的情况，很多人可能觉得这并无大碍，却不知买带租户的二手房背后隐藏着诸多风险，若不提前了解并做好应对，可能会让自己陷入不必要的麻烦之中，本文将详细剖析买二手房有租户存在的风险，并给出切实可行的规避建议，为有购房需求的人提供全面的参考。
买带租户二手房的风险
买卖不破租赁风险
“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则，指在租赁关系存续期间，即使房屋所有权人将房屋转让给他人，原租赁关系依然有效，承租人仍可继续使用该房屋，这就意味着，购房者即便买下了房子，也不能立即入住或按照自己的意愿对房屋进行改造，李先生购买了一套带租约的二手房，本打算装修后自住，然而由于租户的租约还有两年才到期，李先生只能等租约结束才能入住，这期间不仅无法实现自己的居住计划，还可能面临租金收益与预期不符的情况。
优先购买权风险
根据法律规定,在同等条件下，房屋承租人享有优先购买该房屋的权利，也就是说，当购房者有意购买带租户的二手房时，如果租户也表示愿意以相同的价格和条件购买该房屋，那么租户将优先获得购买权，这对于购房者来说，前期投入的时间、精力和金钱可能就白费了，张女士看中了一套二手房，与卖家谈好了价格并准备签订合同，却没想到租户提出行使优先购买权，最终张女士只能放弃购买该房屋。
租户配合风险
在房屋交易过程中,可能需要租户配合看房、评估等工作，但有些租户可能出于各种原因不愿意配合，这会给交易带来一定的阻碍，租户以工作繁忙为由拒绝看房，导致购房者无法全面了解房屋的实际情况；或者在评估公司上门评估时，租户不提供必要的协助，影响评估结果的准确性，如果租户与卖家之间存在纠纷，如租金拖欠、房屋损坏赔偿等问题，也可能会波及到购房者，使购房者陷入不必要的麻烦。
租金收益风险
对于一些购房者来说,购买带租户的二手房是为了获取租金收益，租户可能会出现拖欠租金、提前退租等情况，导致购房者的租金收益不稳定，在租约期间，购房者可能无法按照市场行情调整租金，从而影响投资回报率，王先生购买了一套带租约的二手房，租约约定的租金较低，随着市场租金的上涨，王先生却无法提高租金，导致他的租金收益低于预期。
规避买带租户二手房风险的方法
核实租赁情况
在决定购买带租户的二手房之前,购房者一定要仔细核实租赁情况，要查看租赁合同，了解租赁期限、租金支付方式、是否有续租条款等重要信息，要与租户进行沟通，确认租户是否知晓房屋出售事宜以及其对房屋出售的态度，还可以通过向邻居、物业等了解租户的实际居住情况和口碑。
取得租户放弃优先购买权声明
为了避免租户行使优先购买权给自己带来不必要的麻烦,购房者可以要求卖家取得租户放弃优先购买权的书面声明，该声明应明确租户知晓房屋出售事宜，并自愿放弃在同等条件下的优先购买权，这样，在交易过程中，购房者的权益就能得到更好的保障。
在合同中明确相关条款
在签订购房合同时,购房者应与卖家明确约定与租户相关的条款，约定卖家应确保租户在交易过程中配合看房、评估等工作；明确租金的归属问题，即从何时起租金归购房者所有；规定如果租户出现拖欠租金、提前退租等情况，卖家应承担的责任等，通过在合同中明确这些条款，可以有效避免日后可能出现的纠纷。
做好交接工作
在房屋交易完成后,购房者要及时与租户进行交接，要与租户重新签订租赁合同或对原租赁合同进行变更，明确双方的权利和义务，要对房屋进行全面检查，确保房屋的设施设备完好无损，并与租户办理好水、电、气等费用的结算手续，购房者还可以与租户建立良好的沟通渠道，及时了解租户的需求和意见，避免因沟通不畅而引发纠纷。
卖家在带租户房屋交易中的注意事项
对于卖家来说,在出售带租户的房屋时也需要注意一些问题，要提前告知租户房屋出售的事宜，避免因隐瞒信息而引发租户的不满和纠纷，要积极配合购房者核实租赁情况，提供真实、准确的租赁合同等相关资料，卖家还应在交易过程中协调好租户与购房者之间的关系，确保交易的顺利进行。
买带租户的二手房虽然存在一定的风险,但只要购房者和卖家在交易过程中充分了解相关风险，并采取有效的规避措施，就可以将风险降到最低，购房者在购买前要做好充分的调查和准备工作，签订合同时要明确相关条款，交易完成后要做好交接工作；卖家则要提前告知租户、配合核实情况并协调好各方关系，才能确保二手房交易的顺利进行，保障各方的合法权益，希望本文能为想要买房或卖房的人提供一些有益的帮助，让大家在房地产交易中少走弯路。
