卖二手房所得税究竟按多少交？一文带你搞懂！

仪征房地产网 2025-06-12 249

在二手房交易的复杂世界里,所得税的缴纳问题就像一团迷雾，困扰着无数卖房者，很多人在准备出售自己的二手房时，都对所得税的缴纳比例和计算方式一头雾水，毕竟，这直接关系到卖房者最终能拿到手的实际收益，卖二手房所得税到底按多少交呢？我们就深入探讨这个关键问题，为你揭开其中的奥秘。

二手房所得税的基本概念

二手房所得税,通常指的是个人所得税，是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税，在二手房交易中，卖房者因出售房产获得了收入，这部分收入就可能需要缴纳个人所得税，其目的在于调节个人收入分配，防止贫富差距过大。

不同情况下的缴纳比例及计算方式

能够提供房屋原值凭证

如果卖房者能够提供完整、准确的房屋原值凭证，那么个人所得税应按照“财产转让所得”项目征收，税率为20%，具体的计算公式为：应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%。

转让收入：指的是卖房者实际从购房者那里获得的全部价款和价外费用，你以150万元的价格卖出一套二手房，这150万元就是转让收入。
房屋原值：根据不同的购房方式有不同的确定方法。
- 购买的商品房,房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，你当初购买这套房子时房价是80万元，契税等税费共3万元，那么房屋原值就是83万元。
- 自建住房,房屋原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
- 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房），房屋原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
转让住房过程中缴纳的税金：是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
有关合理费用：包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，你为了让房子更好卖，花了10万元进行装修，并且有相关的发票证明，这10万元就可以计入合理费用。

假设你以150万元的价格卖出一套商品房,房屋原值是83万元，转让过程中缴纳的税金为5万元，合理费用为10万元，那么应纳税额 =（150 - 83 - 5 - 10）× 20% = 12.4万元。

不能提供房屋原值凭证

若卖房者不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，大部分地方的核定征收率为1% - 3%，具体比例由当地税务机关根据实际情况确定。当地核定征收率为1%，你以120万元的价格卖出一套二手房，那么应缴纳的个人所得税 = 120 × 1% = 1.2万元。

免征个人所得税的情况

并不是所有的二手房交易都需要缴纳个人所得税,存在一些免征的情况，根据相关政策规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

自用5年以上：是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上，这里的购房时间按照以下原则确定：
- 个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定。
- 个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
家庭唯一生活用房：是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

李先生在2015年购买了一套房子,一直自住，并且这是他家庭唯一的住房，到2020年，他将这套房子出售，由于满足自用5年以上且是家庭唯一生活用房的条件，他就无需缴纳个人所得税。