买二手房要交哪些税？一篇指南全知晓

在房地产市场中,二手房因其价格相对实惠、地段成熟等优势，吸引了众多购房者的目光，许多人在购买二手房时，往往会忽视其中涉及的税费问题，这些税费种类繁多，计算方式也较为复杂，若不提前了解，很可能会在购房过程中遭遇预算超支等麻烦，买二手房究竟要交哪些税呢？本文将为你详细解读。

契税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税，在二手房交易中，契税是购房者必须缴纳的重要税费之一。

契税的征收标准主要根据房屋面积和购房者的住房情况来确定,对于个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税，小李购买了一套 80 平方米的家庭唯一住房，房屋总价为 100 万元，那么他需要缴纳的契税为 100 万×1% = 1 万元。

若购买的是家庭第二套改善性住房,面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税，需要注意的是，北京、上海、广州、深圳暂不实施上述第二套改善性住房契税优惠政策，这些城市二套房契税仍按 3%征收。

增值税及附加税

增值税及附加税在二手房交易中也占据着重要的地位,增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，附加税则包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等。

个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，这里的 2 年时间认定，通常以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准，北上广深地区有所不同，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

附加税的计算通常是以增值税税额为计税依据,城市维护建设税根据纳税人所在地不同，税率分为 7%（市区）、5%（县城、镇）和 1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加率为 3%；地方教育附加率一般为 2%，小张出售一套购买不足 2 年的住房，售价为 200 万元，那么他需要缴纳的增值税为 200 万÷（1 + 5%）×5% ≈ 9.52 万元，若该房屋位于市区，还需缴纳的附加税为 9.52 万×（7% + 3% + 2%）≈ 1.14 万元。

个人所得税

个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税,在二手房交易中，个人所得税的缴纳情况相对复杂。

若能提供房屋原值凭证的,个人所得税应纳税额 =（转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）×20%，转让收入为房屋的实际成交价格；房屋原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

若不能提供房屋原值凭证的,个人所得税一般按住房转让收入的 1% - 3%核定征收，具体比例由各地根据实际情况确定，个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，老王出售一套住房，转让收入为 150 万元，若不能提供房屋原值凭证，当地核定征收率为 1%，则他需要缴纳的个人所得税为 150 万×1% = 1.5 万元。

印花税

印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在二手房交易中，印花税的税率相对较低。

个人销售或购买住房暂免征收印花税,但对于非住房类的二手房交易，买卖双方需要按照房屋成交价格的 0.05%缴纳印花税，某公司购买一套商业用房，成交价格为 300 万元，那么买卖双方各需缴纳的印花税为 300 万×0.05% = 0.15 万元。

土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税，在二手房交易中，土地增值税的征收情况也有明确规定。

个人销售住房暂免征收土地增值税,但对于非住房类的二手房交易，如商业用房、工业厂房等，需要根据土地增值额按照四级超率累进税率计算缴纳土地增值税，土地增值额是指转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，四级超率累进税率分别为 30%、40%、50%和 60%。

在购买二手房时,了解清楚上述各项税费的征收标准和计算方式至关重要，购房者可以根据自己的实际情况，提前做好预算规划，避免在购房过程中出现不必要的经济压力，在交易过程中，也要注意核实相关税费的缴纳情况，确保交易的合法性和规范性，卖房者也应清楚自己需要承担的税费责任，以便在交易中合理定价，保障自身权益，无论是买房还是卖房，对二手房交易税费的了解都将有助于交易的顺利进行。